REITs基金自去年6月第一批发行后，开始不温不火，到去年下半年突然启动，不少投资者纷纷涌入REITs基金市场，把REITs基金当股票型基金甚至股票去投资。也有投资者说，如果听说市场再发行REITs基金，一定要买入。我反问他们，你知道啥是REITs和REITs基金么？于是几乎没人能说出一二三了。

殊不知这么做的风险非常大。

REITs（音同Rui Ci）基金，也称“不动产投资信托基金”，是一种发行收益凭证的方式汇集投资者资金，由专业机构负责不动产投资、经营和管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的基金，也就是说，REITs的收益主要来自于分红，而不是二级市场的价格的炒作。

REITs基金持有的底层资产按照资产的性质可以分为产权类和特许经营类。其中，产权类一般包括产业园区、仓储物流、数据中心等资产，REITs基金除了可以获得租金收入之外，还有可能享受到物业增值；特许经营类包括污水处理、高速公路、轨道交通设施等拥有特许经营权的资产，REITs基金仅能获得收费收入，随着时间的推移，资产价值逐渐变少直至归零。REITs基金的持有人除了从基金获得分红之外，还可以通过在二级市场交易获得资本利得。因此，产权类REITs基金，未来增值空间可能会大于特许经营类REITs基金。这也就是为什么去年下半年底层资产是仓储物流、产业园的REITs基金的涨幅大于底层资产是特许经营权的高速公路的REITs基金的原因。

REITs基金的底层资产通常是优质的基础设施，租金或者收费能力持续并且稳定，可以给投资者带来稳定的现金流入，因此受到风险承受力较低的投资者的追捧。

REITs基金的主要风险包括项目运营风险、政策风险、特许经营权回收的风险、物业公允价值贬损的风险、集中投资风险、现金流低于预期的风险等。

尽管REITs基金有很多区别于股票和债券的风险，但是投资者需要高度重视的风险是二级市场交易价格的风险。因为：

首先，当REITs基金二级市场交易价格大幅上涨产生溢价的时候，项目持有的资产的内在价值短期内增值缓慢无法支持基金价格长期处于高位；

其次，当项目持有的资产租金或者收费没有明显增长的情况下，若REITs基金二级市场交易价格大幅上涨，则分红率必然走低，造成吸引力下降，导致后续投资者买入的积极性降低；

第三，部分个人投资者对REITs基金缺乏基本了解，对游资或炒家利用各种噱头炒作价格吸引散户跟风的做法缺乏认识，使得REITs基金陷入单纯投机而失去投资价值。

因此，投资者应该认真了解公募REITs基金的资产质量状况、出租率或通行量、现金流入预测等基本情况和二级市场交易价格变动的原因，对交易价格的非理性上涨保持警惕，避免过高溢价买入相关份额而导致损失。

REITs基金是近年来资本市场上的新面孔，其收益比股票低比债券高，风险同样低于股票高于债券，适合风 险偏好较低的投资者长期投资，未来有很大的发展空间。

提示：REITs基金是风险适中收益相对稳定的金融产品，过高的二级市场溢价可能造成收益明显降低的同时风险显著上升。因此，在REITs基金二级市场交易大幅上涨的时候，就是风险不断积累的时候。如果REITs因溢价过高被套，那么解套的机会可能比股票或者股票型基金要小很多。