“不问姓名，不必深交”的“搭子社交”愈发流行，饭搭子、旅游搭子、考研搭子层出不穷，“万物皆可搭”的背后是大家追求极简、自在轻盈社交模式的倾向。

今年5月，刚满26岁的小夏在社交平台上发布“求REITs搭子”的信息：

坐标北京，人很优秀，最近关注到了消费REITs，但不知道怎么选，所以想实地探访一下购物中心，求喜欢CityWalk的搭子一起！！

消息发布后，评论里有很多人报名（但部分是广告），私信更是上百条。小夏在筛选合适搭子的时候，发现一条回复写得很好，浅显易懂地介绍了消费REITs实地探访需要关注的内容。经搭子候选人同意，小夏分享了具体内容：

如果你和不认识的搭子准备探访购物中心，进而了解消费REITs，但又不想和人过分交流、保持“没负担有边界”的搭子状态，该如何快速判断一家商场的好坏？

第1步

直奔卫生间、停车场和犄角旮旯

虽然我们优秀，但厕所还是要亲自去的。一家商场的卫生间和停车场能直观的反映其运营管理水平，可以观察卫生间的清洁程度/坑位数量/是否有热水/擦手纸缺不缺/气味浓郁等，停车场的车位数量/空间大小/温度高低/配套设施是否完善等等，全是细节，可以充分感受商场的精细化管理和贴心化服务程度。

一般这几方面没有太大问题的时候，说明这家商场总体的运营管理能力是可以的。

第2步

买杯咖啡，开始观察客流量

从卫生间出来后，先去请搭子喝杯咖啡放松下；接下来就是此行最关键的一步：观察商场的客流量。

对于所有的商场来说，人流量才是最重要的，因为只有消费者进到商场里，才会有相应的提袋率。正常情况下，一个大型城市的社区型商场，客流量大概是1-2万人次/天；如果是超大型的商场项目，可能持续在2-8万人次/天左右；如果是非常大型的城市核心区的项目，比如地标商场、开放式的街区等，往往可以做到10万人次以上。只要客流量达到一定规模，商场整体的运营一般不会太差。

俗话说“拥有大格局，以后才能成事儿”，时间充裕的朋友，可以端稳咖啡、选好位置，全天候观察、计算人流量；需要搬砖的朋友，可以下班后或周末再去；当然，我们一般也可以通过公开资料查到这个数据。

第3步

启动random walk模式，搞清楚几个情况

结束了枯燥乏味的人流量计数后，我们和搭子要开始在商场内外随机游走，着重观察、搞懂下面几个内容：

1、对商场的整体观察

一是关注商场的空间布局，包括商场外部的外观、广告位、停车区、落客区设施，商场内部的出入口安排、电梯设置等，是否高端合理上档次；二是要关注入驻品牌的影响力，观察主力店品牌的分布；三是看看商场周围的人口密度，有时间还可以考察下周边的竞品项目，便于我们第四步的分析。

2、判断商场收入的来源是否具备多样性

在商场全口径的营业收入中，租金只是其中一部分，除此之外还有物业管理费、多经广告费和停车场收入等。例如，很多商场会举办市集活动，布置很多外摆的小餐车、小花车，这种活动一般都是活动方付给商场租金，此类活动的日租金可能比常规店铺的月租金还要高，所以多经收入也是商场重要的收入来源，我们熟知的凯德，在这方面就是非常专业的。

还有广告费及物业管理费收入，如果商场的外立面或者好的招商性位置能够争取到更多的广告位，那商场的广告费收入也会很多，比如很多新能源品牌在商场里有自己的店，对应地下停车场的位置，包括像充电桩、广告牌指引可能也是收费项目。一般情况下，越好的商场，物业管理费也会越高，从全口径收入统计，可能很大程度上会超过一些项目的租金。

3、观察空置率

一般来说，优秀的商场，空铺率大概率不会超过10%，受到公共卫生及不可抗力事件的影响较小。

4、判断商场收入的增长潜力

我们可以观察商场的主力店有没有压缩的可能性。因为很多商场在刚开业的时候，需要大的超市、影院等主力店去引流，但如果商场已经进入到了一个比较稳定的增长周期，这个时候再做调整的时候，这些主力店可以选择清掉，或者可以减少主力店的面积，从而释放出更多的商业面积空间，这样整个的租金收益一般会有较大的提升。

一些非常主流的运营商，都会用这个方法，定期拿出一部分面积，然后重新去做切分、做改造、做主题，把两三千平米的面积切出更多的小铺；例如某大型连锁超市陆续闭店后，很多商场就会把空出的面积进行压缩、调整、分拆，释放出来的面积重新规划做商业用途。这个改造过程也非常考验商场交叉施工的能力、在整个施工期间运营管理的安排，以及和品牌租户协商的能力。观察这些改造区域的情况和进展，也能判断出商场运营团队、物业管理团队的综合实力。

第4步

愉快地回家，梳理信息并得出结论

从商场回家后，可以安排搭子及时整理现场调研的成果，梳理如下内容：

1、看现状

（1）先整体判断一下，这家商场的位置和人流量怎么样，在所在区域内的竞争力如何，是商场圈里的话事人or小歘歘？

（2）商场的现状如何？包括硬件条件及空间规划、业态及经营情况等，充分结合前面第三步观察到的空间布局/入驻品牌/收入来源的多样性/空置率情况/收入增长潜力等；

（3）分析消费需求，大致判断商场的主要消费群体是什么，关注捕获率（商场规模越大、离消费者居住地越近，越能吸引消费者）、渗透率（店铺吸引到的客户与潜在客户之比）、提袋率（成交次数/到店的总访客）等，能搞到数据是最好的，也方便与周边竞品比较。

除此之外，我们也可以收集商场不同业态的租售比、坪效等指标。例如一般情况下，租售比最好不要超过30%，否则品牌运营的租金压力会比较大，出现品质降低、运营能力下降的情况。对于商场运营来说，如何优化租售比也是一个关键问题，比如调整租售比过低商户的位置、减少面积等，从而降低品牌运营的难度。

2、看未来（懒人可不选）

（1）关注所在城市基因和区域政策、市场发展、消费需求变化等影响商场定位的因素，判断现状是否会因此改变；

（2）对市场趋势进行分析，解读竞争格局。判断商场主要消费群体的支撑力度，比如此类人群的密度/消费意愿是否足够强/消费的空间有没有被满足/有没有新增的消费人群能够被捕获等。

完成上面的步骤，相信你和搭子已经能够判断一家商场的水平如何了。

目前已经上市了多单消费REITs，希望大家和搭子们都能选到心仪的消费REITs！