Q

地产行业近期的变化如何理解？当前房价下跌的预期会持续吗？

A

1) 如何理解需求的变化：地产的需求大致可以拆解为新增人口、城镇化率提升、改善性需求以及旧房改造，近年来新增人口开始转负、城镇化率虽然还有提升空间但也不如之前空间那么大；

2) 如何理解供给的变化：过去10年地产发展非常迅猛，一些地产开发商通过高周转的方式大量拿地提供供给，引用住建部部长倪虹的说法，住房发展已经从总量短缺转为结构性供给不足。

3) 最后是预期的变化，过去几年整个社会对地产的讨论非常多，房价的持续下跌和年轻人的购房意愿的变化也可能加剧当前供需关系的矛盾。

Q

我们知道地产和经济预期相关性较高，房地产周期运行到哪了？

A

本轮地产周期相对以往复杂性更高：

1) 本轮地产周期演绎的复杂性相较之前有明显提高，除了讨论政策调整的节奏和力度之外，还涉及到长周期变量的变化，比如人口和城镇化率的问题，以及复杂全球局势对国内政策的制约；

2) 关于地产周期的研究和讨论很多，分析方法也有不同，我们的看法：地产周期仍未明朗。

Q

后续来看，哪些因素值得重点关注？

A

中央加杠杆提供额外需求可能是破局的重点。

1) 无论是收储还是城中村改造，在实际的推进过程中都有很多需要攻克的“堵点”，其中一点大家讨论比较多的就是可能需要一方来阶段性的“加杠杆”；

2) 私人部门更容易受价格趋势影响，逆势调整行为的难度较高，中央加杠杆似乎是更可能的解决方案。一方面我国中央政府杠杆率相对其他国家较低，有较大的政策空间；另一方面相对于国际经验，当前我国收储方案仍有不少加码的空间。

Q

问：如何看待地产及相关的投资机会？

A

当前时点更多是预期的修复，基本面的企稳还需要时间确认。

1) 从4月政治局会议至今，地产调整政策进入新一轮的“松绑期”，但从观察的数据来看，地产景气度有改善但力度并不强，因此对应到二级市场的表现更多是预期的修复而非基本面的真实改善；

2) 地产链以及传统意义上的“顺周期”方向估值大多处于历史低位，估值修复仍有空间，但后续可能更依赖于政策以及高频数据的配合；

3) 地产链本身身陷大变局中，格局的变化有不确定性，更“顺周期”的方向值得关注（例如有更强盈利质量的消费、制造业），尤其是外需已经改善的前提下。

Q

如果看好行业周期反转，指数基金或者宽基指数投资有优势吗？

A

指数基金是把握beta性机会更稳健、更清晰、更低成本的配置工具之一。

1) 本轮地产周期不同于以往，长期需求、周期反转后的格局都有非常大的不确定性，选股难度非常大，而指数通过分散化投资的方式可以较好的把握未来行业周期的反转；

2) 指数基金的持仓透明且稳定，此特点可以确保投资者更清晰的表达自己的投资观点；

3) 鉴于本轮地产周期的特殊性，不建议尝试精准择时，建议以赔率思维去看到地产相关的投资方向：这就意味着投资者需要付出一些时间成本，而低费率的指数基金更适合做为长期配置的工具。

沪深3介绍

Q

经过3年的市场调整，当前大盘风格投资吸引力如何？

A

政策方面，新“国九条”落地，新一轮资本市场“1+N”政策体系框架逐渐清晰，改革重心转向投资端，着力提高上市公司质量和投资者回报，夯实中国资本市场中长期健康发展的重要基础。

财政角度，中央财政事权有望加强，央企上市公司获支持力度和空间更大。从上市公司市值分布来看，央企普遍市值较大，在中央的财政支出能力有望进一步加强的背景下，未来更多的央企龙头公司，以及行业中的链长、龙头企业可能更加受益。

Q

说起大盘风格的宽基指数，不少投资者第一印象就是沪深3指数了，简单介绍一下沪深3指数？

A

沪深3指数（代码：03）由沪深市场中规模大、流动性好的最具代表性的3只证券组成，于25年4月8日正式发布，以反映沪深市场上市公司证券的整体表现。截至2024年6月4日，沪深3指数总市值51.58万亿元。

Q

沪深3指数的行业分布与主要成份股具有哪些特点呢？

A

沪深3指数行业分布均匀，抗行业周期性波动强。按申银万国一级行业分布来看，前五大细分行业分别为银行（13.38%）、食品饮料（11.09%）、非银金融（9.15%）、电子（8.13%）以及电力设备（8.02%），合计权重为49.77%。

数据wind，截至2024/6/4

从成份股市值分布来看，沪深3指数呈现较为明显的偏大盘特征，截至2024年6月4日，成份股市值中位数为869.70亿元，平均市值为1719.47亿元。指数权重分布较为合理，前10大成份股的权重集中度为22.39%。成份股基本囊括A股市场各细分领域龙头公司，能够反映A股市场大市值龙头上市公司的整体表现。

数据wind，截至2024/6/4

截至2024年6月17日，沪深3指数动态市盈率为11.84倍，位于指数最近10年的29.94%历史分位数，总体来看指数估值处于历史相对低位。

风险提示：基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽职的原则管理和运用基金资产，但不保证基金一定盈利，也不保证最低收益。投资人购买基金时应详细阅读基金的基金合同和招募说明书等法律文件，了解基金的具体情况。基金管理人管理的其他基金的业绩和其投资人员取得的过往业绩并不预示其未来表现，也不构成本基金业绩表现的保证。基金投资需谨慎。