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这是熊猫贝贝的第2728篇原创文章

（本文不含任何AI创作和自动生成内容）

这篇文章，回归本行，和大家聊一聊中国楼市当下最新的几个变化和动向。

开篇以前，先和大家唠点有意思的题外话。

在头条这个平台写了几年文章，发布了不少的内容，承蒙厚爱，有不少读者朋友成为了本号的粉丝，在此深表感谢。

这些年，因为写文发文的原因，有机会看到了很多留言和观点，当然，也遇到不少奇葩和极端的回复。

人多了，什么稀奇古怪的都能遇到，一些人，因为利益关联，或者思想固化，眼睛里面，无法接受很多观点不一样的东西，可以理解。

这个号，从第一天开始，创作分享的底线，就非常明确，那就是不吹不黑，不多不空，务实理性。

并且，不搞什么利益驱动，夹藏私货的套路，要是接到广告推广也会给认可的粉丝朋友说清楚。

不建群，不卖货，没有什么私域，也不搞什么收费咨询，长期关注的朋友都认可这个风格吧？

什么叫不多不空？简单解释一下就是：

上行，积极的时候不泼冷水，理性承认，下行，承压的阶段，不搞精神胜利，盲目乐观。

在舆论喧嚣，信息爆炸的时代和环境中，写下和分享一些有价值的内容，一直都是我个人的追求。

所以，不存在什么态度转变，风向扭转的说法，很多时候，如果对于看到这个号的东西感觉有变化，或许，应该真正的结合现实，看看环境和实际的一些市场，是不是有变化了。

信息爆炸的时代，理性和敏锐，是最稀缺的东西。

2024年进入10月份，经历了过去2年多的市场下行和价格承压，中国的楼市，开始出现了一些微妙，但是关键的新变化。

作为曾经被冠以“炒房第一城”名头，中国唯一城镇化实现1%的一线城市深圳，在924新政组合拳以后，楼市层面，出现了一些积极的，并且真实度颇高的动向：

新房和二手房市场，和以往相比，出现了明显的回暖和热度上升。

数据不会说谎，市场的暖意肉眼可见。久违的市场回暖，也让一些群体的情绪开始躁动起来：

这会不会是和过去几轮全国楼市大行情一样的剧本重演？

要知道，中国几轮楼市走牛，房价上行，基本上都是从一线开始热度上升，然后外溢影响到全国的。

这一次，会不会也是同样的剧本，同样的味道，同样的配方？

这样的心态以及疑问，放在被市场和现实毒打教育了两年多时间以后的当下来讨论，是很有意思的。

这篇文章，将基于对2024年10月份，在深圳及其他一线城市中出现的新一轮楼市回暖真实情况的梳理和分析作为切入点，结合当下国内经济环境的几个关键现实，深入挖掘本轮从一线开始的楼市回暖动向产生的因果逻辑，并对后续国内楼市可能出现的变化和走向，进行一次有深度，有态度，有依有据的专题讨论和分析研究。

关注动向，把握本质，看清主线，研判趋势，指导行动。

本文已反复自查合规，不碰红线，语言平和公允，不带价值导向。

内容有依有据，分析理性客观。

硬核内容，错过不再。

以微见著，洞察先机，把握趋势，指导决策。

PS：

文章略长，内容的阅读需要一定的时间和耐心，并且需要进行思考。内容不求讨好所有读者，写作分享也是一个阅读群体和写作群体互相选择的过程。每个人的认知层次不同，不做强求，这篇文章的内容不是什么大路货，也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文，请结合自身需要和认知需求理性看待。

（如果这篇文章在其它资讯平台被看到，不用怀疑，就是抄袭搬运，厚颜无耻）

图片头条图库

1

深圳，以及其他一线城市的楼市开始出现明显回暖表现，具体是怎么一回事？

市场的变化，光靠吹和编故事，肯定是不靠谱的。

真实数据不会骗人，做戏设局骗不了行内人。

深圳的楼市，从这两个维度来看，确实开始出现了一些和以往不同的新变化。

这里为大家梳理一下，首先看数据：

国庆期间广东新建商品房认购面积约240万平方米，较去年同期增长约70%。

可能有人会说，那说不定人家退掉了呢？为此我去找了网签数据，买过房的都知道，只要网签了就算是真正买房，基本退不了了。

具体到数据，本月大湾区七个城市新房累计网签突破2.3万套,其中广州超6套;

二手房方面，深圳、东莞、惠州、佛山、江门五个城市共网签超1.3万套，其中深圳超4套。

回暖迹象明显。数据的真实度非常可信，因为来自一份广东省统计局发布报告，而该报告10月22日当天已经全网刷屏了。

下面这张图，是926会议和930松绑之后的深圳成交数据表现。

图片网络

新政21天（9月30日至10月20日），贝壳深圳合作门店二手房日均签约量环比增长228%，创下近年政策效果之最。

图片见图

再看一个市场数据：

乐有家研究中心监测显示，截止到10月22日，本月全市一手住宅累计认购量达到8405套，达到深圳交易量的繁荣线水平，平均每天认购382套。

按此趋势发展，月底累计认购量有望超1套。

从数据层面，结合官方和民间多个维度一起来看，深圳市场反弹回暖明显。

然后看实际的市场情况，这个就比较有门道了，对于楼市小白，或者吃瓜群众而言，开发商和中介请人演戏，营造市场热度的套路，和真实市场回暖变化，是很难分得清，看的准的。

但是对于当下还在地产行业摸爬滚打的老油条来说，一眼真假。

其实很简单，就看真金白银掏钱的情况就行了，有些东西，在真金白银面前，是经不起推敲的。

那么，10月份以来深圳的楼市市场情况，究竟怎么样？

售楼部火热的图片就不放了，而从行业内对“真实付款”情况的了解，有一个“日光盘”的情况，真实度很高：

10月20日，深圳光明区凤凰城的中建观玥项目首日开售，吸引了2047位购房者争抢192套住宅，登记比例高达1∶10.66。

该项目在开盘90分钟内迅速售完，累计销售额约6亿元人民币。

这是自深圳9月29日实施新房地产政策以来的第二个“日光”楼盘，同时也是今年深圳第三个实现“日光”销售的项目。

两个月前去看这个项目的时候，售楼部和停车场完全就可以说“门可罗雀”；

两个月以后项目开盘的时候去，人山人海，而且真金白银下定购买。

现场氛围确实能够让人产生一种恍然的时空错觉：这是新一轮的房价暴涨要来的味道么？

从新房市场看，新政后，深圳在一周内已现两个“日光盘”。

当然，这一次楼市有明显回暖表现的，不仅仅是深圳。

还有北京、上海今年10月前20日二手房成交总量既赶超去年同期，也高于今年9月同期的成交水平。

上海二手房周末网签量连续两天破千套。其中，10月19日（周六）成交1159套，10月20日（周日）成交1142套。

图片见图

北京楼市自国庆长假以来成交量也持续升温。

中原地产研究院根据网签数据统计，10月中上旬，北京二手房住宅网签已经达到了8296套，超过9月同期的7842套，比2023年同期的6035套上涨了37.5%；由于网签存在滞后性，实际二手房成交量已经超过1.7万套，同比上涨超过150%；新建住宅上涨也接近翻倍。

当然，北京上海的情况我也和当地同行进行了详细务实的沟通，从咨询到市场关注热度，和过去几个月相比，是确定有一个明显的回升的表现的。

还是那句话，好的就是好的，回暖就是回暖，924以后，一线城市中，除了广州没有什么明显变化以外，北京，上海，深圳三地市场，都出现了楼市复苏，成交热度和数量得到提升的情况。

至于其他城市，以新一线和二线头部，过去比较热门的城市来看，比如杭州，武汉，成都……特别是成都，也出现了一些回暖迹象。

但是更次级的城市，就没有动静了。

事情，就是这么一个事情，不带情绪，有依有据，一目了然。

图片头条图库

2

逻辑分析：是什么原因，促成了本轮从一线城市开始的楼市回暖现象？

这一轮从几个头部一线开始的市场回暖，让很多过去几年被高位套牢的炒房群体和投机资金，着实兴奋了一把，各种鼓吹房价又要暴涨的观点和论调又如雨后春笋一般大量开始在资讯平台出现。

那么，这一次，会重现中国楼市过去“一线领涨，全国蔓延”的剧本吗？

要看清和回答这个问题，那么，看明白这一轮一线楼市的回暖成因，成了绕不开的关键。

聊点房吹和投机群体不敢说，也不会说的关键内容：

第一，以深圳为例，这一次进场用真金白银参与市场的资金和群体，是从哪里来的？

可以确定的是，深圳本地的刚需和改善群体，并不是本轮市场回暖的主力，甚至说，占比都可以忽略不计，逻辑其实也很简单，要是本地群体能够支撑，何必等到这个时候来凑热闹？

推动市场成交量的资金来源，至关重要，而这一次促成深圳楼市回暖还要结合一个市场情况来看，那就是这一轮出现明显回暖的项目，在深圳本地的价值语境和市场认知环境中，都不是什么核心的产品和具有地段优势的拔尖产品。

结论并不复杂：这是一轮来自深圳以外的资金和群体，锚定深圳房产的一次集体抄底行为。

第二，每次政策放松，深圳总能释放出一批购买力，而“929新政”效果可谓是近年之最。据深圳贝壳研究院监测，929新政出台后21天，贝壳深圳合作门店二手房日均签约量增长228%，比今年“506新政”出台后的增幅要高得多。

从签约量的绝对值来看，“929新政”的表现也要好得多。据深圳贝壳研究院统计，“929新政”后的二手房日均签约量，比“506新政”后高出144%。由此可见，“929新政”效果极为显著。

显然，这一次9月底国家一系列经济政策组合拳，带来的效果有目共睹。

但是，这样的效果，恐怕不是楼市政策，而是针对9月底那一轮魔幻暴涨的股市行情政策带来的。

请大家仔细体会一下这个政策效果分析逻辑。

基于以上两个关键促成因素的分析来看，这一轮深圳楼市的复苏，和以往的模式，从本质上，是存在很大的不同的。

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3

趋势研判：结合对2024年9月底这一轮地产政策的理解，接下来该怎么看？

在中国，看清政策意图和国家态度，至关重要。

2024年这一轮房地产政策的最终目的和主题，其实非常明确，那就是“止跌企稳”。

预计2024年中国商品房销售额9万亿，较2021年的峰值下降幅度略超50%，止跌企稳的意思是未来两三年的年度销售额稳定在9万亿左右，政策目标就实现了。

商品房销售额稳住了，土地出让金就稳住了，地方政府广义财政收入就稳住了，公务员队伍的薪资收入就稳住了；

房地产开发商现金流稳住了，商业银行的贷款风险就消除了，金融体系的系统性风险就稳住了；

销售额稳住了，房价就稳住了，居民部门资产负债表就稳住了，居民部门边际消费倾向就能够回到历史正常水平。

在房地产市场稳住之后，经济增长的内生性动力要比2022年至2024年高一些，企业家与工程师有更稳定的心态去做产品，做技术，做市场。

这一切实现的前提，就是房价不能出现非理性暴涨。

为什么？

钱都涌进了楼市里面，那么岂不是用更大的泡沫，去掩盖上一轮的风险？

一个不能忽视的核心因素变化：

89年之后，中国出生人口逐渐下降，从25万回落到1998年的2万左右，再回落到2018年的15万左右，再回落到2022年的1万之下。这意味着趋势上，中国住房需求的增量是不断回落的，再过30年，当60年至69年出生的人口达到94岁至85岁高龄后，中国人对住房需求的绝对水平会出现趋势性回落。

一线城市和强二线城市的人口将继续集聚，这是全球主要经济体普遍的规律，即一线城市维持在刲3万人，强二线增加至15万到2万，是符合经济与历史规律的。

这就意味着，30年后，中国28个左右的县城，以及数以万计的农村，人口数量大概率出现总量水平的大幅回落。

故而，这一轮政策的一个发力点是35个大中城市的城中村改造，货币化安置，大约1万套。35个城市，未来是有流入的人口进行支撑的。

政策没有去支撑县城的商品房市场。

大家可以质疑一些资本和闻风而动的投资群体人品和道德，但是对于他们在信息差和趋势判断上的眼光，还是值得高看一眼的。

从趋势面来看，一线头部城市房价率先实现“止跌企稳”的效率一定全国领先，而这一轮回暖的终点，也就到此为止了。

除了为数不多，经济基本面强劲，并且还有人口持续流入的新一线以外，绝大多数普通城市，中小城市的楼市和房价，在一线带头脉冲刺激之下，短期有个小幅的企稳和反弹就很不容易了，但是更重要的，是后续的持续下行态势，是没有扭转和改变的可能了。

不会有人还认为曾经的全国普涨还会再来一次吧？

图片头条图库

写在最后：

从真正的普通个体和家庭角度出发，应该如何抓住本质，看清趋势，指导行动？

基于以上的梳理和分析，文章最后，从个体的角度出发，分享几点个人的思考和观点，不一定对，权当抛砖引玉，供大家进行一个讨论和参考就好：

1，大势至此，其实并不复杂，但是能不能接受，那就是另一回事了：

一是人口继续向一线城市、二线城市集中。

二是农村人口的趋势性减少，直至非常小的比例。

三是多数县城与乡镇的持续缩小。

四是全民步入大学教育时代。（教育结构成为取代务工引导人口流向的关键）

2，除了一线和为数不多的新一线头部城市以外，中国绝大多数普通城市未来房产去资产化，去金融化的效率，会越来越快。

当下国内二手车的市场逻辑和价格规律，就是未来很多城市二手房市场的预演。

3，当下不是市场共识主导的回暖，而是资本布局和抢跑的热度。

这个阶段，要警惕市场中对价格的炒作和一些情绪煽动，不适合个体入场参与博弈。

4，在宏观经济逻辑上，房价与名义收入是一个内生性循环，房价跌的时候，大家的平均工资增速是下行的，甚至连绝对工资水平都是下行的；

房价涨的时候，大家的平均工资是上行的，甚至连工资增速都是上行的。

最后呈现的结果，大家会发现，房价只不过是一个房子分配的工具，即总体意义上，企业家与富豪住豪宅，公司高管住市中心大房子，公司中层住市中心，公司普通职工住郊区，普通打工人住城市周边和保障房。

未来，只有改变了自己的社会位置，才有能力改变自己的住房条件。

5，一线楼市回暖，从宏观经济维度来看，是一个比较积极和正向的好信号，这没有任何争议。

但是这样的信号，和绝大多数普通行业和个体家庭，没有多少直接关系，更不要想着跟风进场。

6，接下来，在国内经济基本面，特别是收入和就业两个关键维度上没有明显的扭转和改变以前，真正的普通百姓群体，应该对房价涨跌，市场冷暖变化，有一个主动脱敏的认知和态度。

房地产在过去几十年都是重要经济支柱，换句话说这堆水泥钢筋也绑架了太多人的生活和未来。

债务是刚性的，工作、收入、存款、房价都是弹性的。

人类社会是一部竞争史，博弈、竞争与战争是人类生存演进的基本动力。

有些人可能不接受，但是它是存在的。

抛弃执念是很难的，能做到没有执念的人凤毛麟角。

房子本质只是一个家庭居住需求的空间，重点在于家庭的幸福，而不是房子的大小与市值几何。

这个观点，请耐心读到这行文字的朋友，仔细体会一下。

以上，就是基于2024年10月当下国内一线城市楼市回暖的动向梳理，进行的一次专题讨论和分析研究内容，和各位头条的读者朋友们，进行一个交流和分享。

图片头条图库

（根据国家有关部门的最新规定，本文内容和意见仅供参考，不构成任何关于置业，投资等行为的明确建议，入市风险自担。）

以上正文，来自@熊猫贝贝小可爱

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