REITs封闭期可以买卖吗(REITs基金真的可以无脑投吗)
2022年买的REITs基金现在怎么了?
REITs基金
REITs基金定义
还是有很多朋友不了解REITs基金到底是什么,财姐还是把概念说一下。
REITs(RealEstate InvestmentTrusts)全称为不动产投资信托基金。最早起源于国外,国内去年6月份引入上市,目前只有11只投资标的,而且仅限制于基础建设设施的投资基金,目前并未涉及到居住住宅的投资。
个人理解
自我解读
简单来说,目前国内发行的reits基金的模式就是做长期房东,收租金分红。投资物流产业园,港口仓储,高速公路等持盈性不动产项目。每年收取租金,并将盈利分红。
举个实际例子,上市发行的“嘉通高速reits”这条高速路造价88亿,收费30年,也就是该基金的封闭期为30年。募集88亿,换收取30年的高速过路费。而中途想卖出手中的份额,则要把基金转入场内,公开交易。
REITs基金溢价的产生
如果按REITs基金上面的概念和理解来看,REITs的收益率本身应该在3%—6%之间,但是由于投资标的稀缺,引起了资金的炒作,发行不到一年,平均盈利超过了40%+,溢价非常高,而且日内波动很大。
2022年reits基金情况
现在的REITs基金
2021年中到2022年初可以说REITs基金非常火,吸引了大量资金资金高位接盘,经历了一年半的冷静期,很多跌幅超过了30%-40%,而这种高溢价的亏损,在REITs基金进入冷静期后,估计至少要5-8年才能拿回来。任何资产,尤其是净值化证券化的资产,都不能盲目的买入,尤其是在高溢价的时候去接手,是最危险的。
华夏交建REITs
建信中关村REITs
REITs后续发展和投资思路
1. REITs基金的未来发展
在REITs基金发行上市至今,这种模式就已基本成熟,在现有模式不会有停下脚步,并且由2021年的11只单一类型产品已经拓展到了保障房、光伏、水利,以及民营仓储“京东仓储REIT”等大型不动产设施,未来还会有更多的商业写字楼,酒店,公寓,机场,港口,以及各种新基建,比如通信基站,数据中心等等项目。
2023年28支REITs基金
2. 看REITs基金的本质
就像可转债的本质是一张欠条,而Reit的本质则是做几十年的包租公,每年收取租金盈利。
一个人买不起房子,但好多人买一套房子是违法的,但在reit上,又成了一种解决各种问题的新型共赢模式。一条几十亿高速路个人无法实现,但成千上万投资者分摊就变得轻而易举。
比如广州广河reit,就是广州到河源段的149公里高速路的所有权。有人问这条路是你家开的么?广河reit的持有者就可以说,没错是我家的。而每年的高速费收入都将以分红的形式分给持有者。但仅靠分红回本,也都是几十年后的事情了。
3. 配置逻辑思路
不论什么投资品种,只要证券化后,就会万物皆可炒,万物皆周期。一些优质项目跌至合适的价格后可以关注。
对于对应标的的投资额,预期分红收益率,大概可以估算出每份额的的价值,所以对于老的REITs基金,高溢价的不建议盲目买入,折价的尤其是价格较低的,营收能力较强的项目标的,可以重点跟进。
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