随着基金二季报的渐次披露，有一位“新朋友”的盈利状况也吸引了大家的关注，那就是“公募REITs”.07.21；上海证券报，2022.07.21）

在A股市场整体震荡的背景下，公募REITs凭借着出色的盈利能力再次“出圈”，成为投资者关注的焦点。今天，小夏就跟大家一起聊聊公募REITs的投资话题，方便大家理性做出投资决策。

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震荡市下，公募REITs低风险、低波动特性凸显

咱们先来回顾一下公募REITs的概念。REITs的英文全名是Real Estate Investment Trusts，中文名是“不动产投资信托基金”，所募集的资金主要投向不动产。目前我国试点的是基础设施公募REITs，由公募基金公司面向中小投资者发行，投资者们可以用较少的资金就参与到大型基础设施项目中，从而分享项目的基础收益和资产升值，分享国家基建发展红利。

公募REITs的投资价值主要体现在这些方面：

一是底层项目盈利良好。“基如其名”，基础设施REITs投资的资产都是写字楼、高速公路、产业园这类基础设施，属于受经济周期影响较小的优质资产。二季报数据显示，基础设施REITs的底层项目盈利水平都比较良好，比如目前规模最大的公募REITs华夏中国交建REIT（508018），该基金在今年4月13日成立到6月30日的79天时间内，基金实现合并收入1.06亿元，其中可供分配金额达8290.45万元。虽然项目在二季度曾经受到局部疫情等因素影响，但在专业的管理赋能下，依然顶住考验实现平稳运营，取得亮眼的成绩。

二是分红较高且稳定。基础设施REITs之所以成为市场“香饽饽”的一个重要原因就是高比例强制分红策略。按照基金合同要求，公募REITs需将合并后年度可供分配金额按照不低于90%的比例给投资者分红。这也就意味着，基础设施REITs可供分配金额的多少直接影响到投资者的投资收益。基础设施REITs相继在二季报中披露了分红方案。其中华夏越秀高速REIT

盈利好、高分红的优势，加上低风险、低波动的特性，让公募REITs成为投资者在震荡市中的理想投资品种，也成为过去一年基金市场的“现象级产品”。

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公募REITs的交易方法

既然公募REITs如此吸引人，那么我们又该如何参与其中呢？和开放式基金不同，REITs普遍采取封闭运作，但可以像ETF基金那样在二级市场上按照证券交易所的REITs基金交易规则交易。那么公募REITs究竟是如何在二级市场交易的呢？大家记住四个要点就可以了：

一是交易机制，实行T+1日原则。虽然公募REITs和ETF都可以像股票一样在二级市场交易，但两者的交易机制是不一样的。ETF中，跨境ETF、债券ETF等可以T+0成交，交易效率较高；公募REITs和境内A股ETF基金一样，则实行T+1交易，比如在周四交易时间内买入，周五才能卖出，按照市场实时价格进行成交；

二是单笔交易数量，为100份及其整数倍。卖出时余额不足100的部分一次性申报卖出，另外公募REITs也有大宗交易和询价交易，上交所和深交所单笔申报数量为1000份或其整数倍；

三是涨跌幅限制，上市首日的涨跌幅限制为30%，非上市首日为10%；

四是转托管机制，由于基础设施REITs不开放申购与赎回，在证券交易所上市时，场外份额持有人需要将基金份额转托管至场内方可卖出。在这里，小夏给大家详细说说怎么进行“转托管”。转托管操作起来很简单，在一些第三方基金平台给在线客服发送“转托管”三个字，根据客服回复点击“提交转场内申请”，再根据提示操作就可以卖出了。（上述参考：中国基金报，2021.06.16；深圳证券交易所，2021.06.30）

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如何选出优质的公募REITs？

面对市场上越来越多的公募REITs产品，投资者究竟应该如何选择？在具体产品选择上，小夏在这里给大家梳理了几个投资建议：

一是选择好项目。公募REITs估值定价是基于底层资产项目的质量，也就是基础资产的历史运营情况及未来业绩增长预期。截至2022年7月21日，我国共发行了14只基础设施公募REITs，有8只是产业园区和仓储物流等类型的产权类公募REITs，还有6只是高速公路、污染处理、能源电厂这类型的特许经营权类公募REITs。考虑到目前经济下行压力依然较大，建议大家选择刚需属性较强、受经济影响较小

二是选择业务分散、负债可控的产品。鸡蛋不能放在一个篮子里，这一理论同样也适合REITs基金。尽量选择资产类别不同、地域不同、客户多样化、单一类型资产占比较低，单一客户占营收的比例较低的项目，这样能更好地分散风险；

三是选择历史分红稳定的产品。我们刚才说过了，公募REITs的收益很大一部分来源于分红，因此投资者要重点考察REITs基金的分红情况，一般来说在经济周期低谷时能够保持稳定分红的REITs，足以证明其具备比较强的穿越经济周期的能力。

作为国家首批试点11个公募REITs的基金管理人之一，华夏基金目前已经完成了华夏越秀高速REIT（180202）、华夏中国交建REIT（508018）这两只产品的上市，也是行业中唯一一家拥有两只公募REITs的基金公司。不仅如此，华夏基金还建立了以公募REITs产品为核心，涵盖Pre-REITs、REITs战略配售基金在内的全周期多类型产品线，已发行和正在推进多个优质的基础设施公募REITs项目，覆盖高速公路、市政公用事业、新能源、产业园区、保障性租赁住房、仓储物流等多个重点行业，项目区域覆盖京津冀、粤港澳大湾区、长三角、长江经济带等国家重大战略区域，多个项目位于重点区域内核心一二线城市。大家不妨多关注华夏基金这两只成熟的公募REIT

温馨提示：1、以上基金与投资股票或债券的公募基金具有不同的风险收益特征，其预期风险和收益高于债券型基金和货币市场基金，低于股票型基金，属于高风险品种（R5），具体风险评级结果以基金管理人和销售机构提供的评级结果为准。2、以上基金为基础设施基金，大部分资产投资于基础设施项目，具有权益属性，受经济环境、运营管理等因素影响，基础设施项目市场价值及现金流情况可能发生变化，可能引起本基金价格波动，甚至存在基础设施项目遭遇极端事件（如地震、台风等）发生较大损失而影响基金价格的风险。

3、以上基金在基础设施之外投资固定收益资产，可能面临信用风险、利率风险、收益率曲线风险、利差风险、供需风险和购买力风险。4、以上基金采取封闭式运作，不开通申购赎回，只能在二级市场交易，存在流动性不足的风险。5、以上基金存在其他与公募基金相关的风险和与基础设施项目相关的风险，详见招募说明书等法律文件。6、基金管理公司不保证本基金一定盈利，也不保证最低收益。

7、投资者在投资基金之前，请仔细阅读本基金的《基金合同》、《招募说明书》和《产品资料概要》等基金法律文件，充分认识本基金的风险收益特征和产品特性，认真考虑本基金存在的各项风险因素，并根据自身的投资目的、投资期限、投资经验、资产状况等因素充分考虑自身的风险承受能力，在了解产品情况及销售适当性意见的基础上，理性判断并谨慎做出投资决策，独立承担投资风险。

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