文/陈玉琪

今年以来，全国多地房地产调控政策密集出台，围绕土地供应、学区房、二手房交易等方面不断完善楼市调控政策，对房地产市场乱象频频出击。调控政策层层加码，房地产企业的股票还能买吗？

4月7日，在《中国经营报》触角学院财富公开课系列直播课中，苏宁金融研究院研究员陆胜斌认为调控政策对地产股的影响并没有想象中严重，他看好房地产板块的表现，认为2021年房企的销售情况会企稳回升。

A股从估值驱动转为业绩驱动

今年以来，股市波动剧烈，中小板、创业板、科创板等高估值板块回撤较大。陆胜斌分析，A股市场风格已经出现切换，资金从抱团股快速撤离，开始选择低估值板块。

他判断，今年A股市场的主要驱动力将从估值驱动转为业绩驱动。去年受疫情影响，全球各大经济体采取了较为宽松的货币政策，而随着疫情向好，货币政策大概率会收紧，经济复苏、企业业绩修复将成为股市主要驱动力，将出现“业绩向上、估值向下”的情况。

他认为，业绩确定性较高的行业主要是上游的周期性行业与政策利好行业，目前估值较低的行业有农林牧渔、房地产、建筑装饰、建筑材料、非银金融，尤其是房地产及相关行业，估值水平处于历史最低位，市净率从2015年的3倍降到现在的1倍左右。

从年初到3月底，申万房地产指数下跌了0.8%，相对上证综指少跌了0.76%，房地产指数的PE（TTM）是8.5倍，而沪深3指数的PE（TTM）是15.5倍。

调控加码，政策如何影响房企发展？

“房地产之所以估值被压得如此之低，主要是因为国家的调控政策。”针对市场比较关注的房地产政策问题，陆胜斌认为，政策的影响并没有想象中严重，市场已经充分反映了预期。

陆胜斌从“三条红线”、贷款集中度、土地出让“两集中”三方面分析了政策对房企的影响。

“三条红线的目的是为了让土拍更加规范，避免恶性竞争，从而优化房企的营商环境。”根据他的观察，从已经公布2020年年报的房企来看，房企龙头达标速度较快，许多企业只用大概4个月的时间就完成了监管的要求。

贷款集中度是对银行贷款的限制，主要体现在限制房地产企业开发贷与限制个人按揭贷款两方面。陆胜斌指出，开发贷对大中型银行影响不大，主要防范的是中小银行的风险，而个人按揭贷款的压缩比例在2%以内，传导到房地产销售端，影响在5%以内，是可以接受的。

近期，青岛、郑州、天津多地宣布实行住宅用地集中发布公告、集中组织出让，这一政策引发广泛关注。陆胜斌指出，土地出让“两集中”政策对企业的融资能力、信用质量、拿地策略都提出了高要求，实际上更有利于优质房企发展，有助于整合房地产企业，提高土地集中度，而中小房企的生存空间将进一步压缩。

综合上述分析，陆胜斌指出，调控政策对于房地产的影响，已经充分反映在股价上了，后续的影响相对较小。

疯狂拿地的时代已经过去，未来关注头部房企

陆胜斌介绍，2020年，房地产企业的归母净利润同比下降了6.2%，主要有两个原因：第一，受疫情波及，房企的项目竣工结算受到了明显的影响；第二，2020年的收入很多是在2017年、2018年立项的项目，当时地价很高，“地王”频现。“目前正好是高地价拿地的项目开始陆续结转的时候，所以压制了2020年很多房企毛利率的水平。”

根据国家统计局发布的2021年1~2月全国房地产销售情况，商品房销售面积为17363万平方米，比2019年同期增长23.1%，销售额19151亿元，比2019年同期增长49.6%。

“可以说是量价齐升，是明显超预期的。”陆胜斌看好2021年房地产企业的发展，认为房企今年的销售毛利率会企稳回升。

而从成本端看，2021年1~2月，房地产开发企业土地购置面积同比增长33%，土地成交价款同比增长14.3%。根据陆胜斌的测算，土地价格同比增速为-14.1%。“从数据上可以看出，地价在往下走，销售价格在稳步往上走，对于房地产企业来说，我们觉得这是非常好的情况。”

他认为，随着供给端改革持续深入，包括刚出台的土地出让“两集中”政策，都会对地价产生一定的平抑作用，房地产企业拿地的竞争将更为理性。

据陆胜斌介绍，从2015年到2020年，房地产企业前10名的市场份额占比从17%上升到接近27%，前50名的集中度是从32%上升到55%，前1名从40%上升到66%左右。因此他判断，未来房地产行业的集中度会进一步提升，投资者应关注头部企业的发展。

“疯狂拿地的时代已经过去了，快速的周转能力成为关键。”陆胜斌认为，在国税91号文件出台之后，房地产企业的利润无法再依靠土地增值，已经结束了野蛮生长的阶段。随着市场越来越规范，房价上升速度放缓，监管趋于严格，企业成本控制能力、融资能力、周转速度的重要性将逐渐凸显。

（编辑：黄玉璐 校对：彭玉凤）