关于房贷，大家都知道有两种方式，等额本息与等额本金，到底哪种贷款方式划算？提前部分还款后选择哪种后续还款方式？都与房奴的钱包息息相关，可能你没有深究，但是经历过房贷的我，对此是小有研究的，毕竟也是学理科的嘛

看到这些，你是不是有点激动？我就是，但是点开看了后，真觉得，他们既没有说透，也没讲到点上。

先说一下关于房贷，我的心理历程吧，可能跟很多人相似。

我们是婚后买房，当时也是不懂这个的，被中介带着到银行办理贷款时，过程也是匆匆，人家拿啥签啥。我老公对贷款方式不愿细想，我也一知半解，只大略听说过等额本金比等额本息省利息。所以一开始，我们选择的是等额本金，当时合同上是30年，好像是第一个月就要还近7000元，都已经写上了。只是我看到“30年”，一时心慌，就问能不能改，听到说能改，就简单计算改成了等额本息，改成贷款20年，心里还有点疑惑。

当时我给老公解释了一番，他说听得头大，你说怎样就怎样吧，反正是会提前还的，选择哪个都行。

所以说，当时我老公还是很霸气的啊

后来看到太多人说了以下几个观点：

1.等额本金比等额本息好，好处就是大家认为的原因，前者比后者节省更多利息。

2.不要提前还款，因为前期把利息还得差不多了，谁提前还款谁是傻子。

3.贷款要尽可能多年限地贷，因为没有其他方法能比房贷利率更低地从银行借到钱了。

比如有人用上图来直观表明等额本金比等额本息更好。即100万的房贷，30年还贷，房贷利率5%，等额本金的方式，从每月6944元到2789元逐月递减，其中本金部分不变，利息部分从高到低逐年下降。等额本息的方式呢，这30年里，每个月还款金额都是5368元，但是本金部分逐渐增多，利息逐渐变少。

30年下来，等额本金总共还款175万元，等额本息合计还款193万元，多出了18万。有人说等额本金好，因为总的还款金额少；也有人说，等额本息好，因为前期还款压力小。

如果有人持以上观点去讲房贷，那都是没讲到点上，未解其本质。

如果你认同以上观点，那你对房贷的认识也不够深，不知其内涵。

房贷基本知识

等额本息还款：把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中。作为还款人，每个月还给银行固定金额，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。

等额本金还款：将本金分摊到每个月内，同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。这种还款方式相对等额本息而言，总的利息支出较低，但是前期支付的本金和利息较多，还款负担逐月递减。

下面我以2023年最新房贷计算器，商贷100万为例，来分享一下我的房贷观点

直观一点，上图

更多图片不再附了，相信大家看了上面四个图片，就明白了，对于普通大众来说，还是等额本息好！因为你可以选择更短的贷款年限，月供压力也不像同年限的等额本金那么大，而实质上贷款年限越短，利息越少

也就是说，你每月除去生活其他开销，房贷能承担的月供总是有个明确数值的，你就按这个数值去算可以选择的等额本息的年限就行了。

算出这个年限后，你会发现，这个年限的等额本金，对你来说压力太大，大到可能承担不起。也就是说你付得起的等额本金，贷款年限会更长，相应的利息也就更多，所以等额本金并不会节省利息，相反还会多出利息。

我把30年的房贷做了个表格，就是不知道方不方便看清，毕竟数字比较多

100万商贷30年还款明细

1.大家看我标橙黄色的两行数字，如果你每月能承担的月供是7900元，那么你分别可以选择22年的等额本金或15年的等额本息，利息总支出约数分别是41万与54万，比较一下，等额本金比等额本息多付13万利息等额本息比之等额本金是真正节省利息啊

2.虽然同年限来说，等额本金是比等额本息节省利息，但是我可以选择15年等额本息的时候，就不用选择22年的等额本息啊，也就无所谓比22年的等额本金多付利息

3.从表格中大家可以看到，5年以上的房贷利率是一样的4.9，等额本息与等额本金的最高月息都是4083.33元，这表明什么？这表明：房贷利息总额与贷款方式无关，只与贷款年限有关！而有一定数额的月供，在第1条中已经说明，等额本息年限更短枉我当年还在手机上各种计算

因为普通人，手里的资金有限的话，大家对于贷款方式的选择，终极目标也就是期望支付更少的利息。所以大家根本不用对相同贷款年限的贷款方式去做选择，只要按尽可能短的贷款年限去选择就行了。

就像我当初贷款，选等额本金的话，我只能付得起30年贷款的最高月供；而选等额本息，我就能选择20年的贷款，20年的等额本息月供我也是付得起的，因为30年等额本金的月供与20年的等额本息月供是相近的，所以我根本就不用去选择30年的等额本息（除非额傻），当初那一改动不但少了十几万利息，而且还款时间短了10年！

提前还款也有两种选择：1缩短还款期限，月还款额基本不变；2减少月还款额，还款期限不变。

提前部分还款两种方式区别

哪种还款方式节省利息更多呢？上表计算一目了然！以提前还款20万为例，1还款方式比2还款方式节省利息12万。肯定+必须是选1，只是银行不一定允许你选1啊，就像我们当初就预备选1，奈何银行说只有2这一种还款方式，霸道不？

至于说千万不要提前还款的，你看房贷合同中，是有明确规定的：前多少年不许提前还款，否则要付多少比例违约金之类。看了这个规定，大家就能清楚提前还款到底好不好了