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现金流量包括哪些内容,什么是现金流?什么是现金流回正?



现金流也叫现金流量,简单来说,就是一个时期内现金流入和现金流出的差值。

现金流包括经营性现金流、累计经营性现金流、累计净现金流(自有资金现金流),所以相对应的,通过计算流入和流出的差值,就有三条不同的流量曲线。

第一条曲线:经营性现金流入减经营性现金流出,等于经营性净现金流量。比如拿地后的第一个月经营性现金流入0,经营性现金流出2万,那第一个月的经营性净现金流量等于负2万。

第二条曲线:当月经营性净现金流量加上个月经营性净现金流量,等于累计经营性现金流量。比如第1个月经营性净现金流量是刚才的负2万,那当月的累计经营性现金流量就是负2万,等到第二个月的时候,收入还是0,继续支出2万,所以当月的经营性净现金流量还是负2万,当月的累计经营性现金流量就等于负2万加负2万,等于负4万。

第三条曲线:累计净现金流,也叫自有资金现金流,因为前两条曲线都包含了外部融资(前融/开发贷),所以想要计算自有资金的累计净现金流,需要把外部融资去掉重新计算,然后重新累计,就等于累计净现金流。

简单来说,当销售回款的金额等于前期所有支出金额的时候,也就是现金流回正的时间。

不过因为第二条曲线包含了外部融资,第三条曲线没有包含外部融资,如果想要进行区分,所以就有了相对回正(含融)和绝对回正(不含融)的概念。

在大运营管理体系里面,现金流是核心关注的对象之一,所以目前的房企,在里程碑节点中,会加上现金流回正的时间要求,不过现在高周转玩不起来了,节点定得应该没有那么狠,按照正常拿地后2个月总平批复,2个月拿到施工证,3个月上到正负零,一个月达到形象进度,总得来说8个月可以实现现金回笼,将预约/认购/首付/再等上一个月按揭贷款的时间,10个月可以达到现金流相对回正。注:头部房企要求在8个月之内。

所以,为了早日实现收支平衡,不占用集团资金,首开货量、去化率、回款率、开盘时间是项目管理的重点工作。相对应的,通过前期支出计划的铺排,计算资金需求峰值,通过资金需求峰值与项目总货值之比,反复反推想要覆盖资金需求峰值的金额所需要达到首开货量、去化率、回款率和业态类型。

比如销售根据市场调研和预测,这个项目在开盘以后只能占到当地月销售额的20%,排的计划是首开2个亿,通过去化率、工程节点的铺排,回款率不足以覆盖首开的支出,就需要相对应的提高销售指标和压缩工程节点,同时挑选回款性价比最高的业态。

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