先说什么是LPR利率。

LPR是指贷款基础利率，全称 Loan Prime Rate。

Loan：贷款；

Prime：主要的；基本的；

Rate：利率，费用。

LPR可以简单解读为，这是一个市场化利率。

它是由18家商业银行对市场报价喊出自己贷款利率报价，再进行一下加权平均，得出一个基础利率。

这十八家银行分别为：

中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行、交通银行、中信银行、招商银行、兴业银行、浦东发展银行、中国民生银行、西安银行、台州银行、上海农村商业银行、广东顺德农村商业银行、渣打银行(中国)、花旗银行(中国)、微众银行、网商银行。

LPR每月20日(遇节假日顺延)对外公布一次，目前包括1年期、5年期以上两个品种。LPR根据定价周期变动，但是加点不变。

房贷利率=LPR（市场报价利率）+BP（基点）；

基点是什么意思呢？

每笔贷款具体的加点数值由贷款银行按照全国和当地住房信贷政策要求，综合贷款风险状况，在发放贷款时与借款人协商约定。加点数值一旦确定，整个合同期限内都固定不变。

对于已经有房贷的人来说，LPR的转换就是最为关心的事情了，该如何计算呢？

利率=基点（原利率-2019年的LPR利率）+未来每年的LRP利率，基点不变，LPR一直在变化。

比如说自己的房贷利率是5.39（利率上浮10%），2019年的LPR利率为4.8，那么，转换为LPR利率之后为4.8+0.59，那么，0.59就是加点数，如果2020年的LPR利率下降，则实际利率就会下降。

比如最新公布的利率显示，五年期以上LPR报价4.65%，那么，现在的利率就为4.65+0.59=5.25。

再聊聊什么是基准利率。

基准利率通俗的说就是央行的贷款指导利率，以前银行给我们的贷款利率都是在这个基准利率上调或者优惠打折。在基准利率的基础上，再由各个商业银行按照不同借贷主体的信誉、抵押物等等，再去加成。

选择这种方式，贷款定价=官定基准利率*（1+上下浮倍数），就是各大银行根据基准利率上下浮动，这样的定价与市场化的利率没有直接挂钩。

其实，基准利率是一个固定的利率。

就好比你贷款的时候签署的是基准利率上浮10%，那么1万元的20年贷款利率就是5.39%，而你的每月还款金额为6816元，并且未来的20年都是如此。

存量房贷利率下调有新消息，昨天彭博社又传出了一篇小作 文。

小作文说，监管部门已经提议存量房贷利率一共下调80个基点，一共分两次下调，近几周会下调第一次，明年年初下调第二次。目前提案还在等着被批准。

通过小作文我们能得到这几点信息：

一是存量房贷利率要下调80个基点，但不是和去年一样一下子完成，而是分两次，每次降个几十基点。

什么意思？比如现在你的存量房贷利率是4.5%，可能过几周通知你可以降40基点，房贷利率降到4.1%，再过几个月明年年初给你降到3.7%。（一次降40基点为假设值）

下降80个基点这个数字还算比较合理，因为去年我们就降过一次，当时存量房贷利率降了75基点。

下降80个基点其实还比新房利率略高，目前新房和存量房贷利率普遍相差1个左右基点，不过也能很大减轻存量房贷业主的压力了。

举个例子，假设你房贷有1万，房贷利率4.5%，30年等额本息，降80基点后，房贷利率降到3.7%，利息总额会减少16.7万，每个月月供少464元。

二是存量房贷利率下调这个事情还在提案阶段，还没有落地，所以并不会那么快。

最近微信群有人预测下周四就开始第一次降息，幅度是20~50基点。

这个时间的预测不太可信，因为根据彭博社的消息，目前这个事情只是在提案阶段，并不是已经决定要落地的文件。

高层考虑需要时间，并且方案就算出来，也需要征求意见，到落地也需要时间，这些事情一周内不大可能完成，一两个月内能落地就很不错了。

三是这次的存量房贷利率下降是通过两种方式完成：一是存量按揭客户跟银行重新协商房贷利率，二是将现有按揭贷款直接转入其他银行，也就是转按揭。

啥是转按揭？就像是你原本借了一笔钱，但后来发现有更便宜的借钱方式，所以你想要换一种方式借钱，以便少付一些利息。

举个例子，你之前借了1万，利率是4.5%，等额本息，每个月要还5066元，30年总共要还82万的利息。但现在银行的利率降到了3.7%，你已经还了3年，不想继续按原来的高利率还钱了。此时你可以选择“转按揭”，就是按照新的低利率3.7%重新借这笔钱。假设你现在还有95万没还，按照新的利率，你每个月只需要还4372元，30年总利息62万。这样一算，比起原来的利率，你可以少还20的利息。而且，每个月的还款额也少了近7元。不过，转按揭可能需要你先还清原来的贷款，然后再按照新利率重新借。虽然这个过程可能需要一笔过桥资金来过渡，但长远来看，因为利率降低了，你能省下一大笔钱。存量利率下降对普通人是好事，对银行可不是。

银行少赚钱不碍事，老百姓都不敢消费，没钱消费，对未来没信心，才是一个大问题。