公募 REITs 是指公开募集的房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts）。REITs 是一种投资工具，旨在为普通投资者提供参与房地产市场的机会，同时享受房地产投资所带来的收益和多样化。公募 REITs 的运作方式如下：

1、资金募集：公募 REITs 通过向公众募集资金来购买、持有和管理房地产资产。任何人都可以购买公募 REITs 的份额，一般在证券交易所上进行交易。

2、房地产投资组合：公募 REITs 将募集到的资金用于购买和管理各种类型的房地产资产，如商业物业、写字楼、购物中心、住宅物业、工业物业等。

3、收益分配：REITs 通常要求将大部分租金收入和资本收益分配给投资者。根据法律要求，REITs 必须分配一定比例的收益给股东，以保持其特殊税收待遇。

4、税收优惠：REITs 可以获得特殊的税收待遇，只需支付少量的公司所得税，同时要求将大部分收入分配给股东。这使得投资者可以享受房地产投资所带来的税收优惠。

公募 REITs 的投资者可以通过购买和持有 REITs 的股票份额，间接参与房地产市场的投资，享受租金收入、资本增值和分红等收益。REITs 提供了一种相对流动性较高、风险分散、门槛较低的房地产投资方式，同时具备市场交易的便利性。

需要注意的是，公募 REITs 的运作可能因不同国家和地区的法律和监管要求而有所不同。投资者在考虑投资公募 REITs 时，应该仔细阅读相关的基金文件和风险披露，以了解具体的投资细则和风险因素，并在需要时咨询专业的投资顾问。