就在今天（8月6日），华夏首创奥莱REIT（基金代码：5085）正式开售！

作为国内首只以奥特莱斯项目为底层资产的消费基础设施REITs，这只基金有何投资价值？怎么买？一起来看总结要点！

消费基础设施REITs

消费REITs是以消费基础设施为底层资产所发行的REITS产品，这类底层资产包括百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，以及保障基本民生的社区商业项目。作为成熟REITs市场最主要的类型之一，消费REITs兼具现金流充沛、经营稳定的重要特征。

相较于物流仓储、保障性租赁住房等其他产权类REITs，消费REITs一方面优质商场在成熟期之后还有很强的租金上涨空间；另一方面，一些历史业绩优秀的项目在经历改造升级之后，还有望带来蛙跳式增长。主要有以下几大投资优势：

产权清晰、收益相对稳定、租金定价市场化，具备增值潜力。区位发展、居民认可度、消费能力增长以及品牌加盟提升租金回报率。主要盈利来源于物业租售、直营销售和投资获利等。通过投资消费综合体分享城市发展、居民消费能力提升带来的成果。

华夏首创奥莱REIT

华夏首创奥莱REIT作为基础设施证券投资基金，80%以上基金资产投资于基础设施资产支持证券，并持有其全部份额；基金通过基础设施资产支持证券持有基础设施项目公司全部股权。以获取基础设施项目租金、收费等稳定现金流为主要目的，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%。

首创奥莱REIT底层资产为济南奥莱和武汉奥莱，是首创体系内的优质奥莱资产。结合两项目的销售额、营业收入与营业利润等核心经营指标，以及客流量、开业率等运营指标，综合来看两个项目经营业绩位列首创奥莱体系内TOP3，2024年预测分派率（预计年度可供分配金额/公募基金拟募集规模）为5.46%，2025年预测分派率为5.84%。

华夏首创奥特莱斯封闭式

基础设施证券投资基金

基金类别：基础设施证券投资基金。

运作方式：契约型封闭式。

基金存续期限：自基金合同初始生效日起34年，本基金在此期间内封闭运作并在符合规定的情形下在深交所上市交易。

“名品+折扣+体验”模式，奥莱业态具备抗周期属性。奥莱业态进入中国发展20余年后，已经成为中国零售业一个重要的细分类别，并打造出“高性价比模式”。

奥莱具备抗周期属性，能同时承接消费升级和降级需求，有效贴合不同周期下的消费需求。2020-2022年，零售各个业态受到不同程度影响，但奥莱业态表现持续坚挺，年度增长率居于主要零售业态首位。2023年奥莱业态销售额约为23亿元，同比增长约9.5%，已然在众多业态中排名第一。

两大省会城市奥莱标杆，具备良好的商业势能和增长潜力。标的资产是消费基础施舍REITs中唯一的双省会城市资产，可分享两大城市发展红利，并充分分散风险。

→济南首创奥莱项目

位于济南市东部新城核心片区，与CBD同商圈，同时，所在片区位于山东自由贸易试验区济南片区中的核心区域，未来将持续受益于整个自贸区的发展。目前片区分布有72个住宅小区，人口密度大、消费需求旺盛。该项目作为片区内最早进入的在营大型聚集式商业项目，通过先发优势培养了客户依赖度，是周边消费首选项目，为未来可持续性发展奠定坚实基础。

→武汉首创奥莱项目

位于中国首批国家级高新区、国家首批双创示范基地，周边集聚众多商务办公及产业园区，产业氛围浓厚，人口吸引力优势明显；区域内常住人口近120万，近六年复合增长率达17.2%，其中20-44岁工作年龄段人口占比超50%，为项目提供了充足的客流；同时，项目毗邻湖北省奥林匹克体育中心和光谷国际网球中心，可有效互动客群，实现进一步引流。

项目经营稳健，位列首创奥莱体系内TOP3。两地项目均为当地奥莱标杆项目，分别入驻2余个国际、国内知名品牌，多重优势构建护城河。

→济南首创奥莱项目

销售额持续五年蝉联济南奥莱市场第一。近三年在济南奥莱市场占有率超过55%，2021-2023年营业收入符合增长率达26.97%，近3年毛利率分别为48.55%、54.28%和66.61%，增长势头强劲。

→武汉首创奥莱项目

销售额近五年以来持续问句武汉长江以南区域奥莱市场龙头地位。近3年收入复合增长率达到22.93%，近3年毛利率分别为55.79%、59.97%和69.09%，增长趋势稳健。

*以上数据源自基金招募说明书，基金投资有风险。

原始权益人北京首都创业集团有限公司（下称“首创集团”）是北京市国资委所属的特大型国有集团公司，经过多年发展，形成了以生态环保、城市发展、金融服务为主业，以文化体育为培育业务的“4+1”产业体系。首创集团拥有4家上市公司和1家新三板挂牌企业，资产总额超4,亿元，连续多年位列中国企业5强。

原始权益人直接股东首创城发集团作为首创集团旗下专注于城市发展领域的大型产业子集团，以“城市综合开发、城市综合运营、城市更新升级”三大业务作为主航道，并积极承担保障房建设、基础设施建设等政策支持性业务，致力于成为助力城市发展的综合开发和服务运营平台，是首创集团服务城市发展的重要战略力量。

运营管理统筹机构为首创钜大有限公司（下称“首创钜大”），运营管理实施机构为首创钜大旗下北京首钜商业管理有限公司。首创钜大作为首创城发集团旗下以奥特莱斯为核心主业的商业投资管理旗舰平台，目前全国在管奥莱项目15个，总建筑面积约180万平方米，实现了对直辖市、省会城市及潜力消费城市的战略覆盖，与国内主流布局奥莱渠道的品牌商均建立了良好的合作关系，合作品牌资源总数近2,家；凭借卓越的综合实力，已在奥莱行业建立市场领导地位，“首创奥特莱斯”已成为中国奥莱行业头部品牌之一。

计划管理人中信证券是中国第一家A+H股上市证券公司，主要财务指标连续十余年保持行业第一，各项业务保持市场领先地位。中信证券布局REITs十余年，储备了大量基础设施及不动产投资领域的专业人员，在REITs领域拥有丰富的经验。

基金管理人华夏基金是行业头部基金公司，公募REITs研究储备和管理经验丰富，目前已经成功发行10只公募REITs，在管公募REITs规模近275亿元，在管公募REITs数量和规模均位居市场前列。（数据截至2024.06.30）

发售时间安排

华夏首创奥莱REIT募集期自2024年8月6日起至2024年8月9日止，投资者应在募集期内全额缴款（含认购费）。

其中场内认购时间为8月6日-8月9日每个交易日的9:30-11:30，13:-15:；场外认购时间以各销售机构规定时间为准。

公众部分发售方式

公众投资者可以通过场内或场外两种方式认购基金份额，采用“金额认购，份额确认”的方式。

#1,元起投！

01

场内认购起点

场内认购单笔最低认购金额为1,元，超过1,元的应为1元的整数倍。

02

场外认购起点

场外认购每次认购金额不得低于1,元（含认购费）。

发售份额

本基金按认购价格2.468元/份和8亿份的发售份额数量计算，若本次发售成功，预计募集资金总额为19.744亿元。（不含认购费用和认购资金在募集期产生的利息）。

公众投资者发售的初始基金份额数量为0.60亿份，预估规模1.4808亿元（最终战略配售、网下发售及公众发售的基金份额数量由回拨机制确定（如有））。

PS：如本基金公众投资者有效认购数量超过本次最终公众投资者发售总量，基金管理人将采取“全程比例确认”的方式实现配售。

基金认购费率

本基金具体认购费率如下：

本基金为封闭式基金，无申购赎回机制，不收取申购费/赎回费。场内交易费以证券公司实际收取为准。

后期如何交易？

华夏首创奥莱REIT在基金合同存续期内采取封闭式运作并在证券交易所上市，不开放申购与赎回。但后续会在交易所上市交易，投资者可在二级市场进行交易，上市首日涨跌幅限制为30%，上市首日以后涨跌幅限制为10%。

投资者交易方式如下：

本文内容参考：《华夏首创奥特莱斯封闭式基础设施证券投资基金招募说明书》

风险提示：1、本基金与投资股票或债券的公募基金具有不同的风险收益特征，其预期风险和收益高于债券型基金和货币市场基金，低于股票型基金，具体风险评级结果以基金管理人和销售机构提供的评级结果为准。2、本基金为基础设施基金，大部分资产投资于基础设施项目，具有权益属性，受经济环境、运营管理等因素影响，基础设施项目市场价值及现金流情况可能发生变化，可能引起本基金价格波动，甚至存在基础设施项目遭遇极端事件（如地震、台风等）发生较大损失而影响基金价格的风险。3、本基金在基础设施之外投资固定收益资产，可能面临信用风险、利率风险、收益率曲线风险、利差风险、供需风险和购买力风险。4、本基金采取封闭式运作，不开通申购赎回，只能在二级市场交易，存在流动性不足的风险。5、本基金存在其他与公募基金相关的风险和与基础设施项目相关的风险，详见招募说明书等法律文件。6、基金管理公司不保证本基金一定盈利，也不保证最低收益。7、投资者在投资本基金之前，请仔细阅读本基金的《基金合同》、《招募说明书》和《产品资料概要》等基金法律文件，充分认识本基金的风险收益特征和产品特性，认真考虑本基金存在的各项风险因素，并根据自身的投资目的、投资期限、投资经验、资产状况等因素充分考虑自身的风险承受能力，在了解产品情况及销售适当性意见的基础上，理性判断并谨慎做出投资决策，独立承担投资风险。8、本资料中推介的产品由华夏基金管理有限公司发行与管理，代销机构不承担产品的投资、兑付和风险管理责任。9、本资料不作为任何法律文件，资料中的所有信息或所表达意见不构成投资、法律、会计或税务的最终操作建议，我公司不就资料中的内容对最终操作建议做出任何担保。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本资料中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。我国基金运作时间较短，不能反映股市发展的所有阶段。市场有风险，入市需谨慎。